서울 아파트 장기 보유의 힘과 새로운 투자 트렌드 분석

제목: ‘5년 이상 보유’ 서울 아파트값 더 많이 올랐다…부동산 시장 변화의 시사점은?

서울 아파트 시장에서 장기 보유자들의 수익률이 단기 보유자 대비 월등한 것으로 나타났다. 최근 부동산 빅데이터 플랫폼 '아실(아파트 실거래가)'이 발표한 자료에 따르면, 서울에서 5년 이상 보유한 아파트의 평균 수익률은 2배 가까이 상승한 반면, 2년 미만으로 보유한 아파트는 오히려 손해를 본 사례도 적지 않은 것으로 조사되었다.

이번 분석 결과는 서울 부동산 시장에 대한 전반적인 신호와 함께, 실수요자 및 투자자 모두에게 깊은 통찰을 제공하고 있다. 임대차 2법, 금리 인상, 공급 부족 등 여러 정책 환경 속에서도 뚜렷한 가격 상승을 기록한 장기 보유 아파트는 안정성과 수익성이라는 두 마리 토끼를 모두 잡았다는 평가를 받고 있다.

이 글에서는 최근 발표된 자료를 통해 장기 보유의 장점과 시사점, 향후 서울 부동산 시장의 방향성을 종합해보고자 한다.

장기 보유 아파트, 수익률은 ‘두 배’

부동산 데이터에 따르면, 5년 이상 보유한 아파트의 평균 매입가는 약 6억7,494만원이며, 2024년 현재 매매가는 평균 12억3,454만원으로 나타났다. 단순 수익률로 계산하면 83.0%에 달하는 수익을 기록한 셈이다. 실거래가는 해당 기간 동안 일부 조정을 거쳤으나, 전반적으로 꾸준한 상승 곡선을 그려왔다.

반면, 2년 미만 보유 물량의 평균 매입가는 약 9억9,164만원이었으며, 현재 거래가 이루어진 평균 매매가는 약 9억3,031만원으로 조사됐다. 이 수치는 약 6.2% 하락한 수익률로, 오히려 자산 가치가 감소한 셈이다.

단기와 장기 보유자 간의 수익률 격차는 무려 89.2%포인트에 달하는데, 이는 단순한 시세 차익 이상의 함의를 담고 있다. 특히, 2021년 정점을 찍은 아파트값이 이후 조정을 받기 시작하면서, 고점에 거래에 나섰던 단기 보유자들의 손실이 현실화된 것으로 풀이된다.

아래는 해당 자료를 표로 정리한 내용이다.

단기 투자보다 ‘장기 보유’ 시대 열리나

이 같은 지표들은 간접적으로 '부동산 투자 패러다임 전환'이라는 점을 강조하고 있다. 과거에는 단기 시세차익을 노린 투자가 성행했지만, 이제는 이와 정반대의 흐름이 각광받고 있다는 것이다.

불과 몇 년 전만 해도 빠른 시일 내에 매도하여 차익을 실현하는 ‘플리핑(flipping)’ 전략이 인기를 끌었지만, 현재는 시장의 불확실성과 금융비용 상승으로 인해 몇 년간 부동산을 장기 보유하면서 안정적인 수익을 추구하는 방식이 더욱 주목받고 있다.

지난 몇 년간 금리 급등과 대출 규제, 전월세 시장 불안 등 다양한 변수들이 부동산 시장에 영향을 미쳤지만, 장기 보유 아파트는 이 같은 리스크를 상대적으로 덜 받았다. 이로 인해 장기 보유는 단순한 선택이 아닌 리스크 헷지 전략이 되고 있는 셈이다.

전문가들 “입지와 보유 기간이 핵심”

전문가들은 이번 분석에 대해 "입지 조건과 장기 보유 기간이 부동산 수익률의 핵심 요인"이라고 입을 모았다.

강남 3구나 마포, 용산처럼 입지가 우수한 지역일수록 해당 경향이 더욱 뚜렷하게 드러난다. 인기 지역은 공급이 제한적이고 수요는 꾸준하기 때문에, 시간이 지날수록 자산 가치가 보존되고 심지어 상승하는 측면이 강하다. 따라서 올바른 입지와 적절한 기간의 보유는 안정적인 재테크 수단이 된다는 설명이다.

부동산 전문가는 "지금처럼 변동성이 큰 시장에서는 조급하게 수익을 내려는 단기 전략은 실패로 이어질 가능성이 높다"며, "오히려 입지를 정확히 보고, 장기적으로 바라보는 전략이 더욱 효과적인 부동산 투자 방법"이라고 조언했다.

실수요자와 투자자에게 주는 시사점

이번 조사 결과는 단순히 투자자에게만 의미가 있는 내용이 아니다. 실수요자들에게도 매우 중요한 시사점을 포함한다. 부동산 시장에서 단기간에 높은 수익을 내기 힘든 구조로 재편되면서, 집을 구매하는 시점에서부터 '보유 기간'을 고려한 체계적인 접근이 중요해지고 있다.

특히 정부의 여러 부동산 세제 정책과 규제, 금리 변동 등을 종합적으로 고려할 때, 실수요자는 당분간 매도보다는 장기 보유를 통해 자산 안정을 추구하는 것이 현명하다는 평가다.

또한 최근 청년층이나 2030세대의 내 집 마련 수요가 증가하고 있는 상황에서, 지나치게 단기적인 관점보다는 내 집 마련 후 장기 안정을 목표로 삼는 계획을 수립하는 것이 중요하다.

향후 부동산 시장은 어떻게 전개될까?

현재 부동산 시장은 구조적인 전환기를 맞고 있다. 정부의 공급 확대 정책, 청약 제도 개선, 재건축·재개발 활성화 등이 추진되는 가운데, 실수요 위주의 시장이 구축될 가능성이 높아지고 있다.

이러한 변화 속에서 ‘5년 이상 보유’ 아파트가 높은 수익률을 기록한 사실은, 미래 지향적인 주거 시장 전략 수립에 중요한 판단 기준이 될 수 있다. 실거주 목적이든, 투자가 목적이든 장기적인 안목과 시세 흐름에 대한 분석 능력이 점점 더 중요해지고 있다.

또한 2023년 하반기부터 서울을 중심으로 일부 아파트값이 다시 반등세를 보이고 있어, 향후 이러한 상승이 단기적인 흐름인지 아니면 구조적 상승세의 초입인지를 판단하는 것이 부동산 시장의 핵심 과제가 될 것이다.

개인적인 소감

이번 자료를 접하면서 가장 인상 깊었던 점은 ‘시간의 가치’에 대한 명확한 증거였다. 부동산 역시 수익 창출의 도구로써 단기간의 이익보다 시간이라는 변수에 의존한다는 사실을 다시금 알 수 있었다.

개인적으로도 서울 외곽 지역 아파트를 4년째 보유 중인데, 불확실한 시장 속에서도 시간이 지나면서 체감 자산 가치가 상승하고 있다는 점에서 장기 보유 전략이 통한다는 것을 직접 느낀 바 있다.

부동산은 단기 매매로 부를 창출할 수 있던 시대에서 벗어나, 과거보다 훨씬 전략적이고 분석적인 접근이 필요한 시대로 접어들고 있다. 이번 조사는 그 변화를 확인시켜주는 중요한 지표라고 생각한다.

마무리: 부동산, ‘빨리’보다 ‘오래’

결국 이번 분석은 ‘빨리 사고 팔아서 큰돈을 벌자’는 관점을 탈피하고, 장기적인 안목으로 부동산을 바라보는 인식의 변화를 가져오고 있다는 점에서 의미가 있다.

부동산 시장은 여전히 불확실성이 존재하지만, 입지와 시간이라는 두 요소를 기반으로 한 장기 보유 전략은 여전히 유효하고 강력한 무기가 될 수 있다. 당분간 부동산 투자의 핵심 키워드는 ‘장기 보유’가 아닐까 싶다.

장기 보유의 힘을 수치로 확인한 지금, 서울을 포함한 국내 아파트 시장의 흐름에 대한 관심은 더욱 높아질 것이며, 정책 당국은 실수요 보호 및 시장의 안정화를 위해 다양한 장치들을 계속적으로 마련해 나갈 필요가 있다.